🏠 주택 & 🏬 상가 임차인: 최우선/우선변제권 조건과 변제 범위!

 

임대차 계약을 맺고 살다 보면, 집주인의 부도나 경매 상황이 발생할 수 있습니다.

이때 내 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지가 관건입니다.

오늘은 2025년 최신 기준으로 주택과 상가 임차인의 최우선변제권 및 우선변제권

조건과 변제 범위를 명확하게 안내해드립니다.

1. 주택 임차인의 최우선변제권

✅ 변제받기 위한 기본 요건

• 입주 + 전입신고: 대항력 발생
• 확정일자 취득: 주민센터 방문 필수
• 보증금이 소액임차인 기준 이내

📊 2025년 주택 소액임차인 기준

지역	소액임차인 기준 (보증금)	최우선 변제한도
서울	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
과밀억제권역·세종 등	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시·이천 등	8,500만 원 이하	2,800만 원
기타 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

※ 보증금이 주택가액의 1/2 초과 시, 주택가액의 1/2까지만 최우선 변제

2. 상가 임차인의 우선변제권

✅ 변제받기 위한 기본 요건

• 인도 + 사업자등록: 대항력 확보
• 확정일자 취득
• 환산보증금이 기준 이하일 것

📊 2025년 상가 환산보증금 기준

지역	환산보증금 기준	우선변제 최대액
서울·과밀억제권역	6,500만 원 이하	2,200만 원
광역시·경기 일부	3,800만 원 이하	1,300만 원
기타 지역	3,000만 원 이하	1,000만 원

※ 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

※ 상가가액의 1/2 초과 시, 안분 배당 적용

3. 필수 체크리스트

• 📌 입주/전입 → 확정일자 → 대항력 확보
• 📌 상가는 사업자등록도 함께!
• 📌 지역별 보증금 기준 초과 시 전세권 설정, 임차권 등기명령 고려

4. 최신 정책 흐름

• ✅ 2023~2025년 소액보증금 기준 대폭 확대
• ✅ 전세사기 특례법 추진 중 → 최우선변제금액 2배 확대 논의

5. 요약 비교표

구분	조건	기준	변제한도
주택	입주+전입+확정일자	서울 1억6,500만 등	최대 5,500만 원
상가	인도+사업자등록+확정일자	서울 6,500만 원 등	최대 2,200만 원

🔗 참고 사이트

• 주택임대차보호법
• 상가건물임대차보호법
• 정부24 – 확정일자 발급

---

✅ 내 보증금은 내가 지킨다!
계약 후 곧바로 대항력 확보 + 확정일자 챙기고, 해당 지역의 기준도 꼭 확인하세요.

위험 상황에서도 내 재산을 안전하게 지키는 최선의 방법입니다.