📌 2025년 최신 ‘토지거래허가 면적 절차 구역’ 완벽 가이드

 

부동산 투기 억제와 시장 안정화를 위한 핵심 제도, 토지거래허가구역을 놓치지 말아야 합니다.

특히 서울 등 주요 지역에서는 단 6㎡만 초과해도 허가 대상이 될 수 있습니다.

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✅ 토지거래허가제란?

정부 또는 지자체가 지정한 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 매매·교환·증여·대물변제·가등기·전매 등
소유권, 지상권 등 권리 설정·이전 계약 시 사전 허가를 받아야 하는 제도입니다.
허가 없이 거래할 경우 계약 무효, 형사처벌(최대 징역 2년 또는 벌금 30% 이하) 등의 제재를 받을 수 있습니다.

관련 법: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 

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🏙️ 면적 기준 – 도시지역 vs 비도시지역

구분	용도지역	허가기준 면적
도시지역	주거지역	서울 기준: 6㎡ 초과 일반 기준: 60㎡ 초과
	상업지역	서울: 15㎡ 초과 일반: 150㎡ 초과
	공업지역	서울: 15㎡ 초과 일반: 150㎡ 초과
	녹지지역	서울: 20㎡ 초과 일반: 200㎡ 초과
	용도미지정지역	서울: 6㎡ 초과 일반: 60㎡ 초과
비도시지역	비도시 일반지목	250㎡ 초과
	농지	500㎡ 초과
	임야	1,000㎡ 초과

※ 일부 지역(서울·세종 등)은 면적 기준을 크게 낮춰 적용 중입니다.
예: 강남·서초·송파·용산구 주거지역 아파트는 6㎡만 넘어도 허가 필요 

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📝 허가 절차 자세히 보기

1. 허가구역 여부 확인
   - 국토교통부 ‘토지이용규제정보서비스(luris.go.kr)’ 또는 지자체 공고 확인 
2. 허가 대상 여부 판단
   - 위 표 기준에 따른 면적 및 권리 유형 확인
3. 허가 신청서 제출
   - 매도·매수자(또는 대리인) 공동 신청
   - 제출 서류:
   • 토지거래계약허가신청서
   • 토지이용계획서(토지 이용 계획 명확히)
   • 자금조달계획서(증빙 불필요)
   • 실거주·실사용 증빙(신분·재직·거주계획서 등) 
   • 임대차종료확인서(임대인 있을 경우)
   • 가족관계·위임장·신분증 등 
4. 허가 심사 (통상 15일 이내)
   - 허가권자가 실수요 여부, 계획 적합성, 실거주 계획 등을 평가
   - 필요 시 추가 서류 요청 가능 
5. 허가 결정
   - 허가 시 허가증 교부(통상 15일 이내)
   - 불허 시 이의신청 가능 (1개월 이내)
6. 정식 계약 체결 및 등기
   - 허가 후 4개월 이내 잔금·등기 및 실거주·실사용 기간 준수
   • 주거용: 2년 실거주 의무
   • 사업용·공익용 등: 최소 2~4년 실사용 의무 

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⚠️ 예외·주의사항 요약

• 허가 예외 거래
  - 상속·증여, 국가·공공기관 간 거래, 수용·공익사업, 면적 기준 미달 등 
• 실거주·실사용 의무
  - 주거용: 최소 2년 거주
  - 사업용·농지 등: 계획대로 실사용, 최소 2~4년 유지 필요 
• 위반 시 제재
  - 계약 무효, 2년 이하 징역 또는 거래가액의 30% 이하 벌금 
• 허가 전 계약 절대 금지
  - 허가 받기 전에 계약하면 법적으로 효력 없음 
• 지자체별 조례 확인
  - 일부 지역은 기준 면적을 10%~300% 범위 내에서 강화해 적용 중 

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💡 실전 꿀팁

1. 토지거래허가구역 여부는 반드시 **거래 전** 확인
2. 허가 기준 면적은 **현장 지자체 고시**에 따라 달라짐
3. 토지이용계획서 작성 시 **목적, 기간, 위치, 실거주 계획** 등을 명확히 작성
4. 허가 후 **4개월 내 계약·등기·실거주 모두 완료**해야 함
5. 허가 불허 대응 위해선 **사전 상담 또는 이의신청 고려**

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🔗 관련 사이트

• 국토교통부 토지이용규제정보서비스: luris.go.kr
• 서울시 부동산정보광장: realty.seoul.go.kr
• 정부24 부동산 종합공부 열람: gov.kr
• 국토교통부 실거래가 공개시스템: rtms.molit.go.kr