부동산 거래에서 가장 주의해야 할 권리 중 하나가 바로 ‘유치권’입니다.
특히 건축 공사 후 공사비 미지급 문제로 시공사나 하도급업체가 건물을 점유하고 있는 경우에 흔히 발생하죠.
이 글에서는 유치권이 걸려 있는 부동산을 거래할 때 꼭 확인해야 할 사항과,
유치권자 확인각서 작성 요령, 공증 방법, 실전 꿀팁까지 모두 정리해 드립니다.
✔ 유치권이란 무엇인가요?
유치권이란 타인의 물건을 점유하고 있는 사람이 해당 물건과 관련된 채권을 변제받을 때까지
그 물건을 인도하지 않을 수 있는 권리입니다.
예를 들어 건축비를 지급받지 못한 시공업체가 건물 인도를 거부하는 경우가 대표적입니다.
※ 주의: 유치권은 등기부등본에 나타나지 않으며, 점유 상태가 핵심입니다.
🔍 유치권 거래 시 체크리스트
- 현장 방문하여 점유 여부 확인
출입이 제한되거나 특정인이 상주 중이라면 유치권 행사 중일 가능성 있습니다. - 공사대금 미지급 여부 확인
건축 계약서, 세금계산서, 지급 영수증 등으로 확인 가능 - 소송 또는 가처분 확인
[대법원 전자소송 사건검색] 통해 민사소송, 점유이전금지 가처분 등 확인 가능
📝 유치권자 확인각서 꼭 받으세요
유치권 위험을 사전에 차단하기 위해, 유치권자 또는 관련 업체로부터
“유치권을 행사하지 않겠다”는 확인각서를 받는 것이 중요합니다.
📄 확인각서 예시 내용:
본인은 ○○시 ○○구 ○○로 소재 부동산에 대해 유치권 등 어떠한 권리도 주장하지 않으며, 향후 유치권을 행사하지 않을 것을 확약합니다.
작성일자: 2025년 6월 25일
확인자: ○○건설(주)
대표자 서명 및 인감 날인
※ 팁: 확인각서는 인감날인 필수이며, 법인의 경우 법인인감증명서 첨부가 좋습니다.
📑 공증을 통한 효력 강화
확인각서는 공증받는 것이 가장 안전합니다. 공증을 받으면 향후 분쟁 시 법적 효력을 크게 인정받을 수 있습니다.
공증은 가까운 법무법인이나 공증사무소에서 가능하며, 사서증서 인증 방식이 일반적입니다.
공증비용: 약 3만~5만 원 수준 (서류 수에 따라 상이)
📃 계약서 특약사항 꼭 포함하세요!
계약서에 다음과 같은 특약을 포함하면, 향후 유치권 문제가 발생했을 때 계약 해지 또는 손해배상 청구가 가능합니다.
“본 부동산에는 유치권 등 권리주장이 없음을 확인하며, 유치권으로 인해 명도지연 등 법적 문제가 발생할 경우,
매수인은 계약을 해제할 수 있다.”
💡 유치권 거래 시 실전 꿀팁 모음
- ✅ 계약 전: 확인각서 + 현장 점검 + 채권관계 파악
- ✅ 계약 시: 특약 명시 + 확인각서 공증 + 잔금 보류 조건
- ✅ 잔금일: 명도 가능한지 최종 확인 후 잔금 지급
- ✅ 사진·녹음 증거 확보: 점유 상황 증거 수집은 분쟁 대응에 매우 유리
📌 실전 사례
🔹 사례 1. 유치권 미확인으로 명도 거부
서울 강서구 다세대주택을 매수한 A씨는 잔금 지급 후 명도 거부당함.
시공사가 공사비 미지급을 이유로 유치권을 행사하고 있었던 것. 확인각서나 공증 없이 거래한 것이 원인.
🔹 사례 2. 유치권 무효 판결
일산의 한 상가 건물, 하도급업체가 유치권 주장했으나, 실질적 점유도 없고 유치권 확인각서도 존재해
법원에서 유치권 부인. 매수인이 명도에 성공함.
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✅ 마무리 요약
유치권이란 보이지 않는 위험이지만, 부동산 거래에서는 명도 지연, 분쟁,
손해배상 등 심각한 리스크를 초래할 수 있습니다.
따라서 현장 점검, 유치권 확인각서 수령, 공증 및 계약 특약 설정을 통해
안전한 거래를 진행하시길 바랍니다.
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