"지상권 있는 매물 계약 거래 방법 주의사항, 2025년 최신 가이드"

 

 

지상권이 설정된 부동산 매물은 일반 매물과 달리 **법적 리스크**가 많기 때문에

계약 전반을 더욱 꼼꼼히 준비해야 합니다.

특히 최신 판례 및 법령 해석(2025년 기준)을 반영한 계약 특약 설정과 절차 정비가 필수입니다.

1. 지상권이란?

지상권은 남의 토지 위에 **건물·공작물·수목을 설치·소유·이용할 수 있는 권리**로,

민법 제279조에서 규정되어 있습니다.

2. 지상권의 종류와 최신 동향

• 약정지상권: 당사자 간 합의로 설정, 등기 가능
• 법정지상권: 토지와 건물 소유자가 달라졌을 때 자동 발생, 강행규정으로 특약으로 배제 불가 

📌 최신 동향: 2025년 들어 법원은 “토지와 건물에 공동저당 후,                                                                                                건물 재건축되고 토지만 경매되는 경우 법정지상권 불성립” 판례도 발표하는 등 실제 사례 파악이 중요합니다.

3. 지상권 존속 기간

민법 제280조에 따르면:

• 견고한 건물은 최대 30년, 일반 건물은 15년, 공작물은 5년까지 약정 가능 
• 기간 미설정 시, 30년 경과 후 자동 해지 청구 가능

4. 2024‑2025년 최신 주요 판례 정리

📌 판례 1 – 지료 부증액 특약의 등기 요구

“지료를 늘리지 않는다는 특약을 새로운 소유자에게 대항하려면
**지료 부증액 특약 자체를 등기해야 한다**” (대법원 2024.11.14, 2024다268997) 

📌 판례 2 – 법정지상권 성립 요건(2025년 해석)

• 토지와 건물이 동일인 소유였을 것
• 저당권 등 담보권이 설정된 상태에서 경매·상속으로 소유자가 분리될 것 5
• 당사 간 건물철거 합의 없을 것

📌 판례 3 – 공동저당 후 경매 상황 (2025 LawTimes)

“토지와 건물이 공동저당 상태였다가 건물만 재건축되고 토지만 경매되면,

법정지상권은 특별 사정 없이는 성립하지 않는다”.

5. 계약 전 반드시 확인할 내용

1. 등기부등본(을구) 확인: 지상권 설정일, 기간, 지료 특약 등
2. 지상권자의 실존 여부 확인: 점유 실태, 연락처 확보
3. 지료 특약 등 등기 필요 여부 검토: 부증액 특약은 등기 필수
4. 법정지상권 발생 가능성 검토: 저당권→경매 요건 충족 여부
5. 건물철거·임대차 특약 유무 확인: 철거 합의 시 법정지상권 배제
6. 법무사·부동산 전문 변호사 자문 – 최신 판례 반영한 특약 완성

6. 특약 작성 예시 (HTML 코드)

<h3>🔒 지상권 말소 및 지료 부증액 방지 특약</h3>
<ol>
  <li>매도인은 본 계약일로부터 60일 이내에 지상권 말소를 완료해야 하며, 미이행 시 매수인은 계약 해제 또는 위약금을 청구할 수 있다.</li>
  <li>본 계약에 포함된 ‘지료 부증액 금지 특약’(지료는 계약 당시 60,212,000원으로, 존속기간 중 인상하지 않음)은 **등기되어야** 제3자(후속 소유자)에게도 효력이 있다.</li>
  <li>매수인은 지상권자와 별도 합의서(지료 면제·동의 내용 포함)를 서면으로 확보한다.</li>
</ol>

7. 실제 사례

• 사례 A - 지료 특약 미등기
  지료 부증액 금지 특약을 등기하지 않고 계약 → 경매 후 매수자가 지료 인상 요청 → 대법원 “등기 없이는 대항 못 한다” 판결 
• 사례 B - 법정지상권 성립 실패
  토지+건물 공동저당→건물만 재건축→토지만 경매 → 법정지상권 성립 불가 판결 
• 사례 C - 법정지상권 후 지상물 매수청구
  법정지상권 존속기간 종료 후 “지상물매수청구권”을 통해 건물 감정가에 따라 토지 소유자에게 매수 요구 가능 

8. 계약 성공 꿀팁

• 🔍 등기부(지상권, 담보, 가처분) 반드시 확인
• 🏠 현장 실사 통해 지상권자 존재 여부 및 점유 형태 확인
• 📝 지료·말소 특약은 **반드시 등기**하도록 계약서에 명문화
• 🔁 법정지상권 요件 충족 시, 법률 검토 후 예상 금액·대응 전략 준비
• 📄 지상권자 작성 합의서 및 연락처, 보상 조건 모두 확보
• ⚖️ 법무사/변호사와 최신판례 기반 특약 설계
• ⏰ 중도금·잔금→등기 이전·세금신고 절차 모두 일정 관리

9. 마무리 요약

2025년 현재, **지료 특약의 등기 필요성(2024.11 대법원),

법정지상권의 성립요건과 불성립 판례(2025 LawTimes) 등으로 인해,

지상권 매물 계약은 **전과 달리 더 정밀한 계약서 작성과 등기 절차**가 요구됩니다.

계약서에 특약을 잘 설계하고, 현장 실사와 법률 자문을 통해 리스크를 줄이세요.